フラット35で住宅ローンを組んでいれば、賃貸に出せるようです

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地方移住を前提にセミリタイア生活を送っています

現在、東京と山口県萩市の二拠点生活を送っていますが、近い将来、萩市に完全移住するつもりなのです。
セミリタイア生活をおくることを決めたときから「田舎暮らし」が計画に組み込まれているのです。
（参考：「田舎暮らし」カテゴリーの記事一覧）

理由は、

• 親が高齢で心配
• 気力体力ともに元気なうちに田舎での生活を体験したい
• 地域創生にもうっすらと興味がある
• 人生の転換期だから環境を変えたい
• 自分に療養期間を与えたい

など、いろんなことが複合していて「東京暮らし飽きたな、田舎にでも引っ越すか」みたいな気持ちになっているのです。

「東京の一極集中に抵抗してみるか」とか「田舎の古い家を自分が買い取れば、空き家問題の解決に資するのかな」など、社会貢献に絡みたいという気持ちも少しだけあります。
（参考：古民家再生をDIYでやりたい［思いついてることを記録する］）

ただ問題は、僕の所有している東京のマンションをどうするかなのですよ。
住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の住宅ローンを組んでいて、現在もまだ返済中なのです。

余談になりますが「フリーランスは社会的信用がない。住宅ローンを組むのにも苦労する」って話を聞いたことありません？
僕も15年近く前、マンションを購入するときに、いろいろビビらせれました。

でも、法人登記していれば全然問題ありませんでした。
自分に対して役員報酬を支払いますから、僕は給与所得者になっていたのですよ。

その当時は、自分自身に微額の報酬を出すので精一杯でしたし、金融資産の売買もしていなかったので、確定申告はしていませんでした。
したがって、2年分の源泉徴収票の提出であっさりと、ローンを組むことができました。
もしかして、銀行の住宅ローンだったら、もう少しややこしかったのかな？　とも思います。

ローン返済中の所有物件を賃貸に出しても差し支えないようです

選択肢としては「賃貸に出す」か「売却する」なのですが、何年か萩市で生活し、また東京に戻りたくなる可能性もありますし、再度「二拠点生活」をしたくなる可能性もあります。
できれば今の所有物件を残しておきたい（＝賃貸物件として運用したい）と考えているのです。

先日「セミリタイア中の資産運用（不動産編）」で書いたように、ちょっと不穏なニュースが流れていました。
フラット３５不正、機構が本格調査へ　全融資洗い出し：朝日新聞デジタル

「あれ？　住宅金融支援機構のサイトにも書いてあるように、事情がある場合には住宅ローンを返済中のまま、賃貸に出せるはずなのに」と、ちょっと混乱していたのですよ。

転勤等のやむを得ないご事情で、一時的に居住できない場合、融資住宅に戻ることを前提に賃貸することは可能です。
ただし、金融機関の窓口で住所変更に関する手続を行ってください。
出展：返済中に融資住宅を賃貸にしてもいいですか。：よくある質問：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）（2019年6月19日現在）

その後、いろいろ調べてみたり、聞いてみた結果、どうやら「フラット35」は、はじめから投資物件を購入する（賃貸に出すこと）を目的にした融資はできないが、事情により居住し続けることができなくなった場合は、住所変更届を出すことで住宅ローンを組んだまま、転居して、賃貸に出すことができるようです。

そして「変更届」を住宅金融支援機構のサイト内で見つけることができました。

その中に

転居される理由について、該当する内容に「レ」を付けてください（該当がない場合には具体的な理由をその 他にご記入ください。）。
□ 転勤・転職 □ 長期出張 □ 療養・介護 □ 教育 □その他

という項目がありますので、概ね

• 転勤・転職
• 長期出張
• 療養・介護
• 教育

に当てはまる理由があれば、転居して賃貸に出すことが可能なようです。

銀行の住宅ローンの場合は、個別に事前相談が必要かも

これまでに述べてきたことは、あくまでも「住宅金融支援機構の住宅ローン」の話です。
銀行等、各金融期間の商品としての住宅ローンを組まれている方は、個別に金融機関との調整が必要になるかと思われます。

場合によっては、賃貸物件の購入を目的としたローンへの借換を求められるケースもあるようです。

気になっていろいろとググり回って調べてみると「賃貸に出せないなんて、表向きの話でみんなやってるよ」という話から「銀行にバレて、一括返済を求められました」みたいな話まで、うわさ話レベルを含み、いろんなケースがあるようなんですよね。

あとから発覚して、すぐに対応できないような処理を求められた場合、いろいろと計画に支障がでることは間違いないようなので、必ず事前に金融機関に賃貸に出す場合の対応を確認したうえで、賃貸に出すのか、あるいはそれ以外の選択肢を探すのかを検討したほうがよさそうです。

繰り返しになりますが「住宅金融支援機構の住宅ローン（フラット35）」は、賃貸に出すことを目的に融資を受けることはできませんが、居住後の状況の変更には柔軟に対応してくれるようです。
現在、銀行の住宅ローンをくまれている方でも「（正当な理由を前提として）将来、地方に移住して都市部のマンションを賃貸運用したい」という計画がある方は、低金利自体の今「フラット35」にローンを組み替えておくのも手かもしれませんね。

もうひとつ付け加えるなら、融資を受けた物件に済まなく待った場合、その期間は「住宅ローン控除」が受けられませんのでご注意を。

生まれた街「萩」の小さなひとつに還ろう。